Дольщиков лишили прав на проценты, неустойку и штрафы

Коронавирус затронул все отрасли экономики. Не обошла эпидемия стороной и долевое строительство. Стремясь поддержать застройщиков, правительство приняло постановление № 423, которым приостановило начисление неустоек, пени и штрафов при нарушении строительной компанией условий ДДУ. Какими последствиями для участников долевого строительства обернулось такое решение правительства, рассказывается в данной статье.

 

Можно ли дольщику получить компенсацию при нарушении застройщиком условий ДДУ, если правительство заморозило неустойку, штрафы и проценты?

Нельзя. Постановление правительства отменило неустойку за нарушение срока сдачи объекта в период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г. Из контекста постановления вытекает, что правительство на 9 месяцев освободило от неё всех застройщиков. При этом не имеют значения причины нарушения сроков и дата возникновения просрочки. Взыскать эти деньги и воздействовать на застройщика через суд не удастся. Даже если дольщики знают, что срыв сдачи дома не связан с карантином. Мнение потребителей никого не интересует.

Постановление правительства не содержит сослагательных условий. Поэтому «периодом безнаказанности» воспользовались нерадивые строительные фирмы. Имеются свидетельства, что некоторые девелоперы, получив такую «поддержку» от государства, бросили ресурсы на новое строительство и не спешат устранять недостатки в уже построенном или завершать черновую отделку. Зачем спешить, если власть предоставила «каникулы» от притязаний дольщиков.

Такая же ситуация возникла с процентами за пользование денежными средствами, заплаченными по ДДУ. Статья 9 закона № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик выплачивает дольщику проценты при расторжении ДДУ по инициативе последнего, если строительная компания нарушила срок сдачи объекта на 2 месяца, ухудшила качественные характеристики помещения и так далее. Проценты перечисляются дольщику вместе с суммой, уплаченной по договору долевого участия. Однако с 3 апреля по 1 января 2021 года эти проценты не начисляются. В этом случае постановление также не содержит сослагательного наклонения, и если дольщик расторгнет ДДУ в указанный период, то не получит проценты за этот промежуток времени. Они не начисляются. Если дольщик подаст в суд, то судья откажет во взыскании процентов за этот период. Недобросовестные застройщики и раньше не спешили выплачивать проценты, а теперь и вовсе не торопятся.

Убытки, понесенные дольщиком в период с 3 апреля по 1 января 2021 г. в результате несвоевременной сдачи объекта или по другим причинам, также не возмещаются. Например, граждане требуют в суде взыскать с девелопера ущерб, вызванный нарушением срока сдачи объекта, в результате которого дольщики вынуждены тратить деньги на аренду квартиры. Судьи удовлетворяют подобные требования в половине случаев. Теперь же суды откажутся взыскивать ущерб по всем делам за период с 3 апреля по января 2021 г. Юристы и адвокаты здесь не помогут.

 

Кто не успел, тот опоздал на 9 месяцев, или спорная отсрочка

Противоречивый пункт. Он гласит, что по процентам, пени, штрафам и неустойке, предъявленным к исполнению застройщику до 3 апреля (то есть до принятия постановления № 423) строителям предоставляется отсрочка до 01.01.2021 г. Непонятно, о каких требованиях идет речь. Если о досудебных, то какая дата считается днем предъявления? Дата отправки или получения претензии застройщиком?

В то же время постановление оперирует фразой о «требованиях, предъявленных к исполнению». А этот термин, на секундочку, используется в законе об исполнительном производстве и в Гражданском процессуальном кодексе (ГПК). В контексте кодекса и закона № 229-ФЗ он означает, что по делу вынесено судебное решение. К исполнению же предъявляется исполнительный лист или судебный приказ. Посему выходит, что правительство одним махом предоставило всем российским девелоперам отсрочку по исполнению судебных решений, приостановило возбужденные исполнительные производства и продлило сроки предъявления исполнительных листов ко взысканию на период отсрочки. Однако постановление об этом ничего не говорит. Да и не может правительство вот так, «за здорово живешь», приостановить исполнительное производство по России. Ведь закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 года предоставил «Мишустину и К» возможность установить особенности применения штрафов, пени и неустойки по ДДУ в области долевого строительства в период пандемии, но не дал права «лезть» в ГПК (АПК) и в закон об исполнительном производстве.

Поэтому данный пункт вызывает вопросы. Мнения юристов по его применению разделились. Одни считают, что здесь все зависит от позиции конкретного суда и ОСП. Вторые полагают, что застройщики станут обращаться в суды, которые с учетом постановления правительства примутся выносить определения об отсрочке исполнения, а третьи уверены, что судебные приставы откажутся брать в работу такие исполнительные листы. Разъяснений Верховного суда РФ и Федеральной службы судебных приставов по данному вопросу нет.

 

Сладкая оболочка горькой пилюли, или на что могут рассчитывать дольщики с апреля по январь

Оградив застройщиков от законных притязаний дольщиков, власть подсластила горькую пилюлю, предложенную участникам долевого строительства. Правда, это касается только должников по ДДУ и граждан, получивших квартиры. Например, правительство приостановило начисление неустоек при нарушении срока платежа по ДДУ. То есть, если дольщик не внесёт очередной платеж по договору в период с 03.04.2020 по 01.01.2021, то он освобождается от уплаты неустойки. В этом случае также не имеет значения причина просрочки.

Говоря о приостановлении штрафов, процентов и неустоек, постановление № 423 обходит молчанием статью 7 закона № 214-ФЗ. Эта норма регламентирует требования к гарантиям качества объекта долевого строительства. Речь идет о тех случаях, когда собственник после получения квартиры выявляет в течение гарантийного срока какие-либо недостатки. В этой ситуации гражданин направляет строителям требование об устранении недостатков. В свою очередь застройщик обязан устранить дефекты в срок, согласованный с потребителем. И если девелопер нарушит этот срок, то гражданин вправе потребовать выплаты неустойки. Эта неустойка не указана в постановлении № 423. Следовательно, она начисляется и взыскивается в обычном порядке.

Ну и наконец, штраф по закону о защите прав потребителей. Предоставляя правительству право установить особенности взыскания неустоек, процентов и пени, закон № 98-ФЗ четко указал, что это касается только мер ответственности, определенных законодательством о долевом строительстве. Однако взыскание штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке обуславливается не законом о долевом строительстве, а законом о защите прав потребителей (ЗПП). Следовательно, данный штраф потребовать можно. Например, если застройщик откажется вернуть сумму по ДДУ при расторжении дольщиком договора, то гражданин взыщет ее в судебном порядке. Правда, без учета процентов. Другой вопрос, когда сумма штрафа рассчитывается только от неустойки и убытков. Если придерживаться буквы закона и постановления, то судья должен отказать во взыскании неустойки и убытков и взыскать штраф в размере 0 рублей за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке. Что само по себе абсурдно.

 

Что делать и куда бежать, если застройщик срывает сроки сдачи объекта в период с апреля по январь

Если дольщик решил разорвать ДДУ, а застройщик не возвращает деньги, то можно пойти в суд и взыскать деньги и штраф по ЗПП, но без учета процентов. Если же девелопер нарушил срок сдачи объекта в период с 3 апреля по 1 января 2021 г., то в суд идти бесполезно. В соответствии с постановлением № 423 судья откажет во взыскании процентов, неустойки и ущерба за этот период. Правда, существует еще один вариант. Он вероятен, когда участники строительства каким-то чудом узнали о совершении руководителями застройщика уголовного преступления, связанного с долевым строительством. В этом случае можно сообщить о преступлении в полицию (прокуратуру) или государственный орган, надзирающий за долевым строительством. Последний в соответствии со статьей 23 закона № 214-ФЗ принимает меры для привлечения должностных лиц застройщика к ответственности, направляет в правоохранительные органы материалы, свидетельствующие о совершении уголовного деяния, и обращается в суд для защиты прав участников долевого строительства.

 

Выводы

Итак, государство поддержало строительную отрасль за счет дольщиков. Постановление № 423 выгодно девелоперам. Оно ввело «благоприятный период», в течение которого застройщики освобождаются от процентов, пени и неустойки. Правительство не интересуют истинные причины нарушения строительной фирмой обязательств. Мнение дольщиков также никого не волнует, и они могут оставить его при себе, либо разместить на форуме в интернете. Все проблемы списываются на коронавирус и решаются за счет участников долевого строительства. В этой ситуации гражданам остается надеяться на порядочность застройщика и дожидаться окончания пандемии, держа руку на пульсе. Ведь ситуация может измениться. Принятое впопыхах на следующий день после ФЗ № 98, постановление № 423 противоречит Кодексам и законам и предоставляет возможность для злоупотреблений. Поэтому вероятно, что власти летом подкорректируют документ или (если спадет угроза пандемии) отменят его до нового года.

Если же этого не произойдет, то дольщики смогут претендовать на возмещение убытков и компенсации за период с 3 апреля текущего года по 1 января 2021 года лишь в случае совершения должностными лицами строительной компании уголовного преступления в сфере долевого строительства. В этой ситуации ссылка на коронавирус не пройдет. Однако подобные случаи не примут массовый характер, да и граждане вряд ли обрадуются таким «перспективам». Лучше получить квартиру, чем стать жертвой преступления.

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

  • Опубликовано 25 июня 2020г

Поиск по сайту